民泊の収支シミュレーションの作り方と、手取りが変わる3つの数字

民泊の収支でつまずく原因のほとんどは、費用を1つの袋に入れてしまうことです。費用は増え方が3種類あり、分けて置くだけで計算が合うようになります。

いちばん多い計算違いは、清掃費を「泊数」で掛けてしまうことです。清掃は予約1組につき1回なので、平均2泊の宿なら清掃回数は泊数の半分になります。連泊が増えると売上は変わらないまま清掃費だけが減るため、ここは手取りに直接効きます。

一棟貸し・地方型の年間稼働は30〜50%が目安とされています（2026年9月時点で確認した公開情報）。計画を立てるときは、この範囲の下寄りから始めるのが安全です。理由は3つあります。

開業初年はレビューがゼロ

同じ価格で並んでいれば、レビューのある宿が先に埋まります。立ち上がりの数か月は単価を下げて件数を取るか、稼働を低く見積もるかのどちらかになります

福岡は供給が増えている

福岡市の民泊は2年で890件から2,028件（約2.3倍）に増えました。許可施設も2025年9月末で230件あります。過去の稼働率をそのまま置くと実態より高く出ます

分母を365日にするか180日にするか

同じ「稼働率40%」でも、365日の40%（146日）と、販売した180日の40%（72日）では売上が倍違います。シミュレーションでは%ではなく「泊めた日数」で置くほうが間違えにくく、180日の枠の消化状況もそのまま見えます

以下は計算の手順を示すための仮の置き数字です。当社の実績値ではありません。実際の数字は物件・立地・時期で変わります。

前提：2LDKの一棟貸し、住宅宿泊事業法の届出（年間180日まで）、宿泊単価12,000円、予約1組あたり平均2泊、清掃費7,000円／回、OTA手数料は売上の15%、運営代行の手数料は売上の20%、固定費は年間60万円（家賃・ローンを除く光熱通信・保険・備品更新・税の合計として仮置き）。

この前提では、180日を使い切っても年17万円ほどしか残りません。固定費と清掃費が売上に比例しないため、売上が小さいうちは費用が先に立ちます。では何を動かすと変わるのかを、同じ180日のまま2つだけ変えて比べます。

宿泊単価を1.5倍にすると手取りは約5倍になります。清掃費と固定費が売上に比例しないため、単価の上積みはほぼそのまま手取りに乗るからです。連泊が1泊伸びると清掃回数が90組から60組に減り、これも手取りを2倍以上にします。日数を増やせない届出の民泊では、効くのは単価と連泊の2つです。写真と掲載文、価格の動かし方、最低宿泊日数の設定がそのまま収支になります。

物件を買う前・借りる前であれば、この計算は間取りと住所だけでもお出しできます。候補が複数ある段階での比較にも使えます（民泊開業支援）。